25.02.2013 MADRID Rocío Ruiz
La banca acreedora de la inmobiliaria espera que el
proceso concursal ayude a encontrar la fórmula de canjear deuda por activos, la
única solución que parece posible para hacer frente a un pasivo de 4.000
millones de euros.
"No ha sido posible el acuerdo. Ahora, esperamos
lograrlo en el concurso". Así resume uno de los principales acreedores de
Reyal Urbis la situación actual de la inmobiliaria, que el pasado lunes anunció
que presentará el segundo mayor concurso de acreedores de la historia de
España.
Decenas de reuniones durante el último año y medio no han
servido para evitar una situación que, en principio, ni Reyal Urbis ni sus
acreedores querían.
Desde 2011, ambas partes tenían clara la dificultad de
abordar la refinanciación de un pasivo que asciende a 4.000 millones de euros,
entre deudas a entidades financieras, organismos públicos y proveedores. Tras
dos aplazamientos en el pago en 2008 y 2010, en esta tercera negociación, la
única posibilidad de acuerdo pasaba por canjear la millonaria deuda por
activos.
Pero, ¿tiene Reyal Urbis 4.000 millones en inmuebles para
pagar a sus acreedores? Teóricamente, sí; es decir, el valor en libros de su
cartera (“una de las mayores del sector inmobiliario”, según destacaba la
propia empresa en su declaración del concurso) asciende a 4.194 millones de
euros. Sin embargo, estos mismos activos valen 900 millones menos (3.260
millones) si se actualiza su precio al actual valor de mercado, caracterizado
por una sobreoferta en casi todos los segmentos.
Terrenos
Dentro de los activos de Reyal Urbis, la mayoría es suelo, ya que el negocio principal de la compañía ha sido siempre la promoción y venta de viviendas, por lo que acumula en sus existencias una gran cartera con la que pretendía trabajar en los próximos años y que acumuló durante los años de bonanza donde la mayoría de inmobiliarias realizaban importantes compras de suelo, muchas veces, un fuerte endeudamiento.
Según la última estimación presentada por la compañía,
correspondiente al ejercicio 2011, los terrenos de la inmobiliaria están
valorado en 3,32 millones de euros. Reyal Urbis asegura que dentro de esta
importante cartera, el porcentaje de suelo no urbanizable es “mínimo”, aunque
no especifica cuánto. La cartera está muy diversificada entre la mayoría de
provincias españolas, aunque tiene una pequeña parte en Lisboa y Oporto
(Portugal) y en Miami (Estados Unidos). Éste último suelo procede de la cartera
de Urbis, cuando pertenecía a Banesto. Valorado a diciembre de 2011 en 26
millones de euros, fue adquirido para levantar una promoción de 300 viviendas
en la ciudad estadounidense.
En Guadalajara, provincia donde la empresa de Rafael
Santamaría compró miles de hectáreas de terreno para promover el complejo
Valdeluz, cuenta con suelo valorado en más de 221 millones. En esta zona
residencial, Reyal Urbis invirtió 1.123 millones de euros en la construcción de
8.500 viviendas. El estallido de la burbuja afectó de lleno a esta promoción y
la mayoría de los pisos sin vender fue a parar a manos de la banca acreedora en
la anterior refinanciación. Además de terrenos, Reyal Urbis cuenta con un stock
de viviendas terminadas sin vender de 780 unidades, una cifra que ha reducido
significativamente (llegó a acumular 3.000 pisos) gracias a una agresiva
política comercial, con descuentos de entre el 40% y el 60% sobre su precio
inicial, y a que no ha iniciado ninguna promoción desde hace tres años.
A pesar de que viviendas y suelo valen más de 2.600 millones
de euros, según la valoración de Reyal Urbis, la pugna entre la banca acreedora
se centra en los 189.000 metros cuadrados de edificios en alquiler que tiene la
inmobiliaria. Y, más concretamente, en los 20 inmuebles “singulares”, entre los
que destaca el centro comercial ABC Serrano, en plena Milla de Oro de Madrid.
Las oficinas suponen el 30% de los activos en renta; ahí, destacan varios
edificios situados en Madrid como Torrelaguna 75, Cardenal Marcelo Spínola 42 y
San Luis 25.
Castellana 200
Reyal Urbis también es el dueño (junto a varios bancos) de la sociedad Castellana 200, que promueve un complejo de oficinas, con centro comercial y hotel, también en la capital. Al estar en una sociedad independiente, no entra en concurso, pero las entidades podían reclamar su propiedad para canjear deuda.
No hay comentarios:
Publicar un comentario